היכרות עם הבדלים בין סוגים שונים של משכנתאות היא דרך מעולה למצוא מימון משתלם לטווח הקצר והארוך. מלבד תנאי המשכנתא, חשוב להכיר גם את האופן שבו קובעים את תנאי הריבית ואת הגורמים המשפיעים עליה לכל סוג של משכנתא יש מאפיינים אחרים, שמשפיעים על היתרונות והחסרונות שלה.
משכנתא פנסיונית לדוגמא מאפשרת להגדיל הכנסה או לממן הוצאה חד פעמית, אך היא רלוונטית לגיל השלישי. לעומת זאת, משכנתא צמודה בריבית קבועה או לא צמודה בריבית קבועה שכיחה יותר אצל זוגות צעירים.
בהקשר הזה, אפשר להזכיר משכנתא לא צמודה בריבית משתנה על בסיס תשואת אגרות חוב, משכנתא צמודה בריבית משתנה על בסיס תשואת אגרות חוב, משכנתא בהחזר חודשי יורד, משכנתא לא צמודה על בסיס ריבית הפריים, משכנתא עם החזר חודשי מופחת במסלול גרייס ומשכנתא צמודת מט"ח בריבית משתנה.
מה משפיע על סוג המשכנתא?
מעורבות של יועץ משכנתאות יכולה להיות דרך מעולה להבין מה האפשרויות העומדות בפנינו. כאן המטרה היא לא רק לקבל אישור עקרוני למשכנתא משתלמת, אלא גם למצוא את המסלול שיחסוך לנו כסף בטווח הארוך:
- אם המשכנתא צמודה למדד המחירים לצרכן, ההחזר החודשי מותאם מדי חודש בהתאם לתנודות במדד. בתוך מטריית המשכנתאות הצמודות למדד, ישנם תתי סוגים שונים: חלקם צמודים בריבית קבועה, בעוד שאחרים מגיעים בריבית משתנה. ישנה גם אפשרות של ריבית חצי קבועה.
- לעומת זאת, יש משכנתאות שאינן צמודות לשום מדד. אלה מסלולי מימון שאינם קשורים למדד המחירים לצרכן או למטבע חוץ כלשהו. המסלולים הזמינים למשכנתאות לא צמודות כאלה כוללים את אופציית ריבית הפריים, גרסת ריבית קבועה וריבית משתנה המבוססת על עוגן אג"ח לא צמוד.
- בנוסף, ישנן משכנתאות צמודות מטבע, שבהן הריבית המשתנה קשורה לשינויים בשערי החליפין של מטבעות זרים כמו דולר או אירו. אלו מחייבים החזרים במטבע החוץ המדובר.
מהן הלוואות גישור ואיך קובעים ריבית?
הלוואות גישור משרתות צורך ייחודי. הם מיועדים לתקופות קצרות, ומספקים תמיכה כספית עד לרכישת כספים מאפיקים כמו מכירת נכס קיים. הלווים יכולים לבחור בין החזרת כל ההלוואה בתום התקופה או תשלום ריבית במהלך תקופת ההלוואה לבין הסדרת הקרן בתשלום בודד בתום התקופה.
הבנת אופן קביעת שיעורי הריבית היא בסיסית עבור לווים פוטנציאליים. בדרך כלל, עבור כל קטגוריות ההלוואות, למעט כמה סוגים זכאים, הריבית מורכבת מבסיס, שנקבע על ידי ריבית אובייקטיבית חיצונית (המכונה לעתים קרובות "עוגן"), בשילוב עם מרווח.
ריבית הפריים, למשל, מבוססת על ריבית בנק ישראל בתוספת מרווח קבוע. שיעור זה הופך אז לבסיס לחישוב הריבית על הלוואה המבוססת על הפריים. בנוסף, ישנה ריבית ההלוואות הממוצעת, שהיא שיעור ההלוואות הממוצע להלוואות לדיור ברחבי המערכת הבנקאית כפי שהוכרז על ידי בנק ישראל.
