במידה ואתם רוצים להציע את דירתכם למכירה עליכם לערוך בדיקה לשווי הנכס בכדי שתוכלו לתמחר אותו בצורה נכונה. בכדי לדעת את השווי המדויק של הנכס רצוי להיעזר בשמאי מקרקעין שלו הידע המתאים לקבוע מהו ערך הנכס לפי הפרמטרים המתאימים. במאמר זה נלמד מהם הפרמטרים הנבדקים בעת בדיקת שווי הדירה ואיך שמאי המקרקעין משפיע על עסקאות הנדל"ן שלכם?
מיהו שמאי המקרקעין ומדוע הוא חשוב?
לשמאי מקרקעין יש תפקיד מאוד חשוב בעסקאות נדל"ן ולו היכולת לתת הערכת שווי דירה או מקרקעין, שמאי המקרקעין מספק שירות משלים לעורך דין בעת ביצוע עסקאות נדל"ן. לשמאי יכולת להאיר נקודות ומאפיינים חשובים בהיבט השמאי והיכולת להשפיע על ההיתכנות הכלכלית של העסקה המתבצעת. ישנם מקרים בהם מתגלות בעיות בנכס אשר אינן גלויות לעין וכאשר בודקים לעומק דירות ונכסים שונים לעתים מתגלים דברים שיכולים להשפיע על העסקה. בין הדברים שיכולים להשפיע על ערך הנכס הם בנייה לא חוקית, מיסוי, בעלות ושעבוד.
מהם הפרמטרים הקובעים את ערך הנכס?
הפרמטרים נבדקים על ידי שמאי מקרקעין כדוגמת אליסף שמאי מקרקעין, כמובן שיש שוני בין נכסים כפי שווילה שונה מדירה בבניין מגורים, לכן ישנם פרמטרים שונים הבאים לידי ביטוי, אז מהם הפרמטרים?
בראשונה ייבחן גודל הנכס והחלוקה הפנימית- המחיר מושפע ישירות מגודל הנכס, כמו שציינו שוני בנכסים מוביל לשוני בשווי כפי שדירה בת חמישה חדרים לרוב תעלה יותר מדירה בת שלושה חדרים. החלוקה הפנימית של הנכס משתקללת לפי גודל המטבח והסלון, כמה כיווני אוויר לדירה, וגודל חצר או מרפסת במידה ויש.
מיקום וסביבת הנכס – מיקום הנכס משפיע מאוד על שוויו, הוא יכול להיות במצב מצוין, משופץ אך אם הוא ימוקם באזור פחות נחשב שוויו ירד. כך בנוגע לסביבת הנכס, ככל שיש יותר מוסדות חינוך, אזורי תעשייה, מצב סוציו אקונומי גבוה, קרבה לצירים ראשיים יעלה שווי הנכס ויכול אף לעלות יותר משוויו הנוכחי עם הזמן.
מצבו של הנכס – שווים של נכסים שעברו שיפוץ לבין נכס הזקוק לשיפוץ שונה וערכו של נכס אשר עבר שיפוץ יהיה גבוה יותר ואת כמובן אחרי בדיקה של מצב המערכות והתשתיות שלו.
פוטנציאל הכנס – חלק מבחינת שווי הנכס הוא להבין האם טמון בו פוטנציאל של שיפוץ או שדרוג היסבו לו ערך מוסף על ידי זכויות בנייה קיימות המאפשרות להגדיל את הנכס ולהוסיף לו מרפסת, חדר, פרגולה וכו' אשר תעלה שוויו.
לסיכום
השמאי יידע לשקלל את כלל הפרמטרים ולהביא לידי ביטוי משתנים שונים היכולים להשפיע על ערך הנכס כמו מצב התשתיות בנכס, האם קיימת חניה או מעלית בבניין, האם יש מחסן ומהי שיטת הבנייה והחומרים בהם נבנה הנכס וכך להביא לכם את השווי האמיתי שלו.
